来源：界面新闻
界面新闻记者 | 范易成 方卓然 何苗
界面新闻编辑 | 谢灵宁 庄键
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中国农历2026年春节，上海淮海中路与瑞金一路交汇处，一匹红色骏马造型的巨型灯光秀在龙凤·PRSCO购物中心的外立面点亮，营造出马年新春的节日氛围。
“淮海路，马上红”——商家在相关的活动广告中这样写到。按照活动设计，在春节长假期间，来到淮海路的游客可以从这里出发，体验一条“集合了老字号福袋、潮流打卡互动和限定优惠的迎新花路。”与此同时，淮海路也迎来夜景灯光焕新，人行道两旁高大的梧桐树上，繁星般的暖黄色灯带与喜庆的红色灯笼交相辉映，每晚六点准时亮起。网友们纷纷打卡分享，点赞淮海路“你是会搞年味的”。
最新的统计显示，在春节长假（2月15日-22日）期间，淮海中路商圈销售额同比增长了23.7%，高于上海19个市级商圈12%的平均增幅。
位于这条“迎新花路”起点的龙凤·PRSCO，是一栋即将在2026年年中启用的中等体量购物中心，它包括地上六层和地下四层，总规划建筑面积约5万平方米。其目标是成为淮海路的新晋商业地标。除了带动更多零售消费品牌入驻淮海路，也试图补足商业街的停车和餐饮短板。
展开剩余89%龙凤·PRSCO的红色骏马造型灯光秀 图片来源：淮海集团官微
从此处出发，沿着淮海路向东步行约10分钟，还可以看到另一栋百年历史的8层老楼，它曾有一个十分响亮的名称：巴黎大剧院。这栋建筑几经易主，自2011年以后就长期空置。
现在它由雅戈尔集团和天目里联合改造为一座新概念综合体，涵盖零售、展览、画廊、餐饮、手工坊、买手店等多种业态，命名为HAI550。2024年8月，作为国内首个以“可持续生活方式”为主题的商业空间，HAI550正式开业。
大多数商业体对于入驻品牌成熟度的要求较高，这也意味着商场同质化严重，而HAI550和其他购物中心的最大区别在于，它愿意为尚处起步阶段的年轻品牌提供更多机会。在这里鲜有市场耳熟能详的大牌，多为各具特色的年轻主理人品牌。
在这个春节假期，HAI550举办了年味儿市集，春天花花市集等一系列活动，客流以及营业额均有显著提升，其中营业额同比提高了约30%。
HAI550 图片来源：HAI550
龙凤·PRSCO和HAI550出现的背后是淮海路正在进行的一场商业探索，其目的是吸引更多未来的创新商业业态。这条百年商业街的历史已经足够长，长到它需要在日趋激烈的上海以至全国的商圈竞争中做出改变。
抓住下一波消费红利
淮海路需要面对的是一个处于急剧变化之中的消费市场。在大量的传统商业品牌之外，定制消费和个性化消费开始崛起，此类品牌的自身特点决定了它们面向市场的方式与传统品牌大为不同，需要以更快速、成本更低的方式获取反馈。
HAI550的做法的确不太像一个传统商场。它为商家提供“天地墙”（天花板、墙面、地板）的基础装修，品牌只需负责道具和陈列。租金方面，HAI550比同地段其他商场低20%-30%。开店成本相对较低。加之客流年轻，调性独特，对主理人品牌来说是一个理想的线下试验场。
HAI550市场总监杨晶向界面新闻透露，雅戈尔租下这栋楼宇的初衷，是为旗下品牌物色旗舰店位置，但在与物业所在地黄浦区政府接触过程中，双方对于淮海路年轻化、时尚化的改造愿景一拍即合，于是决定合作探索新的商业业态。
HAI550采用短租期模式，大多数品牌的签约租期为半年到一年。保持了较高的品牌更新率，约50%的品牌会在一年内更替，商场预留了20%-30%的品牌流动空间。对很多主理人品牌来说，主要销售渠道在线上，线下店起到的是宣传和曝光的作用。
HAI550 图片来源：视觉中国
自开业以来，HAI550已举办“海藻市场”、“跳藻市场”等40余场活动。“我很喜欢淘二手，这正是我常来这里逛的原因。”曾光顾HAI550的消费者黄雯颖告诉界面新闻，在市中心的核心商圈，规模大、产品多的线下二手市集很少，而HAI550经常会举办。
一家入驻的国内可持续设计师品牌weve2050创始人吴易霏告诉界面新闻，年轻原创品牌要进入传统大商场比较困难，不仅因为高昂的成本，还受制于商场对品牌的要求。而HAI550无疑是一个绝佳的机遇。入驻以来吴易霏的店面已扩大了四次，从最初的47平米增至如今的140平米，月销售额也实现了翻倍。
HAI550正在进行的尝试，为淮海路补充了传统商业体难以提供的灵活性与内容新鲜感，成为其持续年轻化的一块关键拼图。
对运营的重新思考
辟筑于1900年的淮海路，是一条贯穿上海市中心的东西向道路。在上世纪二三十年代，当时还以“霞飞路”命名的这条商业街就是上海的时尚之源，也因此闻名中外，被称为“东方香榭丽舍大街”。
从陕西南路到西藏南路的约2.2公里，是淮海路最为繁华的区段。这段遍布法国梧桐的马路横跨上海黄浦和徐汇两区，迄今仍云集了环贸iapm、TX淮海、K11、香港广场等10余座购物中心，也是淮海路能比肩南京东路、陆家嘴和徐家汇，跻身上海一线商圈的最主要原因。
“对于上海人而言，来淮海路逛街是来领世面的。因为淮海路有众多的国际化品牌，这一点是我们仍然需要坚持的。”淮海集团副总经理孙怡宁告诉界面新闻。
淮海集团是上海本土国企，深度参与淮海路商圈优化提升与业态更新。吸引更多国际品牌的首店和旗舰店进驻淮海路，是孙怡宁所在的淮海集团当下的主要业务方向。
2025年1-11月，淮海中路商圈新增各类首店87家，其中全球首店3家、全国首店20家。比如HOKA全球首家品牌体验中心、Staple亚洲首家旗舰店等一批优质首店，涵盖服饰、珠宝、箱包等品类。
然而放眼全上海以至全国的商圈竞争，吸引更多“首店”入驻已经成了一个共同的背景板。比如仅从开设首店数量来看，离淮海路不到2公里的南京西路商圈，近年来蝉联上海开设首店数最多的商圈，集聚了全市三分之一的高能级首店，其中2024年引入数量达到142家。因此在吸引主流消费人群上，如果只是吸引更多“首店”，还不足以支撑淮海路在未来的商圈竞争中赢得更多优势。
快闪店更为频繁地出现在了淮海路上。此类业态在很多商业街早已司空见惯，但此前它在淮海路上却相当少见。
孙怡宁解释说，淮海路商圈的商户大多是长租约，此前因流程等要求，淮海集团需重新梳理与常规店铺不同的租约、租金及内部操作流程，制度完善后，才在2025年正式开始试点落地快闪店。
这一变化也代表了这条百年老街对运营模式的重新思考。
2025年，保时捷、迪桑特、韩国设计师品牌dunst等品牌的快闪店相继亮相淮海路，毫无意外地成为商圈的人气打卡点。
Dunst品牌在淮海路的快闪店去年11月开业，因风格契合年轻消费者需求，其借助于快闪活动得以快速打开本地市场。
虽然这家快闪店仅营业两个月，但从洽谈至落地耗时达半年，孙怡宁所在的淮海集团竭力促成了此次合作。她就快闪店的引入解释说，一方面，当前市场环境下品牌拓店更谨慎，快闪店可让品牌与商圈双向考察客流、销售与定位匹配度；另一方面，快闪店能带来新鲜感，保持商圈活力与持续吸引力。
迈向“复合体验”型商圈
在淮海路陕西南路路口的一栋楼宇，已拉起硕大的ZARA广告围挡。2026上半年，ZARA中国的一座超大型旗舰店就会在此开业，坐拥多达五层的零售展示空间。
而早在2025年9月，另一家外资快时尚巨头H&M也在淮海路开设了中国首个“H&M风格之邸”品牌体验空间。其选址在ZARA旗舰店两个路口之隔的一栋红色小楼。
这座新门店的建筑面积达到了6000平米，较最初曾同样位于淮海路的中国首店扩大一倍。除服装零售外，这里还融合了家居、咖啡馆、花店及艺术展示空间等业态。
H&M风格之邸，图片来源：淮海集团官微
第一太平戴维斯市场研究部董事张琳在接受界面新闻采访时就指出，H&M与ZARA等国际品牌的回归，并非为了怀旧等其它原因，而是押注淮海路的新一轮“青春期”。
“随着H&M旗舰店开业，淮海路中段位置的活跃程度有较明显的改善，与TX淮海一侧的衔接更加流畅。”她分析称，去年，淮海路中段迎来较多韩国潮流品牌入驻，沿街潮流气息更为浓厚。
去年底，韩国时尚零售巨头Musinsa旗下自有品牌Musinsa Standard中国首店在淮海路百盛广场开业。Musinsa中国提供给界面新闻的回复称，淮海路聚集了大量20-30岁、具有一定时尚品味的都市消费人群，与Musinsa公司的品牌定位高度契合。
张琳口中的淮海路新一轮“青春期”，指的不仅仅是引进品牌的年轻化和潮流化，还包括注重消费者在购物之外的更多体验后所带来的变化，也让品牌看待淮海路的结论与过去相比有了很大不同。
比如H&M企业公关经理王鹏就告诉界面新闻，过去的淮海路更多是传统零售街区，而如今它已转型为体验型商圈，这与H&M打造“品牌体验中心”的理念十分契合。因此在淮海路的“H&M风格之邸”内，设计了“前店后办”的一体化运营模式，希望能更敏捷地捕捉中国消费市场的趋势。
Rapha中国大陆首店 摄影：界面新闻记者范易成
英国骑行生活方式品牌Rapha将中国大陆首店设在了淮海路东湖路路口不远处的一栋始建于1925年的老洋房内。店铺一层除了展示专业级骑行服饰，还设有咖啡与茶饮区，门店外则配备了室外休息区与停车架。
“我们想在新店打造独特的目的地体验，提供一个能让骑行者停下脚步，享受咖啡、交流故事、规划下一次骑行的社区空间。”Rapha中国区总经理黄雯告诉界面新闻，梧桐树下街道的尺度感、历史建筑的沉淀感，使得淮海路非常契合所期望营造的社群据点氛围。
有着三年骑行经验的骑行爱好者陆育坤告诉界面新闻，这家店已不只是购物场所，也是他和骑行朋友们新的快乐老家。
在上海乃至全国商圈竞争加剧，叠加电商平台冲击、消费习惯巨变的重压下，淮海路的所有新尝试正在形成一种集聚效应。
透过HAI550各类特色市集的热度，杨晶也看到了积极的信号，更多年轻人选择光顾淮海路，以及由此带来的业态创新可能。
这一新型商业体的实验结果尚需时间观察，但杨晶已经制定了新一年的具体规划，借助HAI550的特色业态引流，再通过品牌快闪或活动，开拓常驻商户租金之外的收入增长点。
对于淮海路的更新升级，商业街所在的黄浦和徐汇两区政府也有着细致考量。
去年，淮海路的树灯景观已覆盖主路全段，并辐射新天地周边部马路，截至年底已亮化660棵树灯，营造出融合视觉享受与消费体验的夜游路径。黄浦区商务委称，未来将结合区域商业结构调整、夜间经济等，探索让临时性设置的树灯景观在有序、合理、生态、美观的前提下“常看常新”。
徐汇区商务委方面告诉界面新闻，徐汇下一步将继续推进淮海路周边衡复商业街区整体提升计划，规划了武康路-安福路品质时尚街区、衡山路-东平路艺术雅致街区、东湖路-延庆路潮玩乐活街区和襄阳南路-永康路邻里休闲街区四大片区。
淮海路更紧迫的挑战来自于当下。第一太平戴维斯的统计显示，截至2025年第四季度，淮海路商圈平均出租率为88.6%，略低于南京西路、南京东路及徐家汇等同类商圈，主要原因是区域内项目表现差异较大，此外2025年一批新项目入市也拉低了平均值。
在品牌业态方面，淮海路主要购物中心零售、餐饮、娱乐三大品类占比分别为41%、38%和21%。张琳分析称，目前淮海路商圈仍以零售消费为主，后续在娱乐以及综合体验方面仍有巨大的发展潜力。
这也与淮海路正在进行的变革方向相吻合，即从单一的线下零售场所，转向融合消费、文化、社交与生活方式的复合体验生态。
这条走过125年漫长岁月的商业街一度被贴上过气、老化的标签，它必须为此作出改变，因为只有抓住下一波消费浪潮，才能重新站在时代之巅——正如100多年前，淮海路被称为“东方香榭丽舍大街”时曾经做到的那样。
（界面新闻记者黄姗对本文亦有贡献）
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